2018.12.01

【悩むポイント】購入するまでに見る物件の数と見学のポイント




夢のマイホームを購入すると決めたら、
いざ、物件探しですね。

・何軒位物件ってみたらいい!?
・みんなは購入するまでに一体
 何軒位見ているのか?
・見学するときはどこを見たらいいの?

分からないことだらけで
「何か、わからないことないですか?」
って聞かれても、
「…。」って感じですよね。

そういう時は私の著書を読んでください(笑)
※アマゾンで「賢い中古マンションの買い方」
 で検索!

購入した人のアンケートを見ると
3~5件という答えが多いようすね。
不動産営業をしている立場としても
同じような感覚です。

でも最初から、何軒位見るのが目安というものは
なくてもいいかなと思います。
人それぞれだと思いますし、
正解はないので。




しかし、少なすぎるのもなんだし
多すぎるのもいい物件と出会っても
物件を見すぎると、人は大体
それぞれ見てきた物件のいいところしか
頭に残ってないことが多く
決めきれなくなってしまうような
こともあり得ます。

ただ、実際に不動産営業をしてきた中で
お客様皆様にいうことですが

昔の方はよく言ったものです。
「百聞は一見に如かず」
とはよく言ったもの。

インターネットや紙の物件資料で
ご提案している状態で

A物件 「この物件はやめておくわ」
B物件 「この物件は条件的に完ぺき!
    もう見なくても早く押さえる為に
    申込書書きたい位!」

でも念のため2物件とも物件内覧してもらうと
B物件でなく、A物件を購入することって
たまにあるレベルではなく、
結構ありえるんです。

最近はポータルサイトや
各不動産会社のホームページの
写真の数も増えてきて
最近では動画やパノラマ写真、
もう少しすれば、VRゴーグルを装着し
実際の物件を見ずしてバーチャルリアリティーを
体験できる物件内覧が増えてくるかもしれません。

パノラマ写真、動画さらには
VRもいいとは思いますが
一生のお買い物です。気になる物件は
実際に足を運んで、是非自分の目で
見て頂き、眺望、日当たり、風通し
実際の部屋の広さ、天井音高さ、
建物の維持管理状態などを
見ていて、感じて頂きたいと思います。

あとマンションお部屋を見学する際に
・居住中のお部屋
・空き室のお部屋
があります。
空き家でしたら気兼ねなくお部屋を
しっかり見学することが可能なんですが
所有者がまだお住いされている居住中の状態だと
見学するときに非常に気を使いますよね…。

でも私はお客様に良くお伝えするのですが
居住中の物件こそしっかりとした
情報が手に入るチャンスです!と



例えばですが空き家でリフォーム済みの物件は
奇麗でゆっくり見学できますが
もしかすると例えば結露でカビが生える壁を
新しい壁紙で蓋をしてしまってるかもしれません。

スーパーや周辺の生活設備、
管理組合の運営状況などは
不動産の営業担当より実際にそこに
住んでいる住民さんの方が良く知っているし
説得力があるんです。
しかも直接話せるチャンスです、
また所有者様も売却する理由があって
当然ですが多くの人に内覧してもらって
早く、高く売却したいのが本心です。
内覧は多くの人に見てもらいたいのです。
だから気を使いすぎる必要はありません。
むしろチャンスなんです。
居住中の物件は気をつかうので
見学を避ける人がいますが
是非、ご見学頂きたいと思います。

そして見学のポイントですが
「マンションは管理を買え!」
と言われるくらい、
マンションの管理状態が良好かどうかで
同じ築年数、同じ構造、同じ戸数の
建物でも、管理費、修繕積立金はもちろん、
見た目に違う物件があります。

なんでそこまで変わるのかというと
一言で言うと、管理組合の「意識」です。
ちなみに、「管理組合」と「管理会社」は
違います。
「管理組合」はマンション内の
各部屋を持っている所有者が組織する
管理組合であり、「管理会社」は
その管理組合からマンションの管理を
委託される管理会社になります。

管理会社の良し悪しももちろんありますが
管理組合の方が私は重要であると
思っています。

マンションは管理費と修繕積立金を
きちんと支払っていれば維持管理は
管理会社が全部してくれるので便利。
その通りです。

しかし、任せっきりではいけません。
なぜならマンションは自分が住む場所であり
自分の”資産”であります。
その資産管理にはきちんと目を光らせる
必要があります。
この辺りの意識が低い管理組合と
意識が強く、しっかりとコミュニティができて
年に数回ある定例総会にも参加人数が多く
管理組合が機能している物件とでは
全く違います。



それをどうやって調べるの?
管理組合に参加したり、
第三者機関に管理組合の運営状態を
調べてもらうなどはあまり現実的ではないですし
そこまでしなくてある程度客観的視点で
図ることができます。

それはマンションを見学する際に
その部屋だけではなく
共用部分のエントランスやメールコーナー
自転車置き場やごみ置き場、
以外に大事でいろんな情報が得られるのが
マンションエントランス付近にある掲示板です。
マンション内で何かもめ事や課題になっていること
例えばクリスマス会などのイベント情報など
掲示されている場合があるので要チェックです。

マンションの管理人さんがいれば
直接、どんな人が住んでいますか?とか
何かいいマンションですね?とか
話しかけてみるのも何か情報が
得られるかもしれないのでいいと思います。

あとは見学をさせてもらった不動産会社に依頼して
管理組合が管理を委託している管理会社が
発行する「重要事項調査報告書」という書類があります。

そこにはマンションを購入するする人が
知るべきこと、
・管理費、修繕積立金の額
・修繕積立金の積立額
・マンション全体での管理費等の滞納額
・過去の修繕履歴
・長期修繕計画の有無
・重要な管理規約の説明
等、いろんな項目でマンション管理の状態を
知ること出来ます。

見た目や、立地だけでなく
管理状況や共用部分もしっかり見て
購入物件を見極めることも
凄く大切なことになります。











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