2018.11.30

【知っておくべき】住宅購入⇒契約までの流れと段取り特集



失敗したくない!
誰だってそう思いますよね…。

特にマンション購入となれば
人生においてそう何度もない、大きなお買い物!
だからこそ、失敗したくないですよね。

なら、どうしたら失敗しない確率があがるでしょうか?
少し考えてみましょう。

・知り合いに聞いてみる。
・インターネットで情報を集めてみる
・不動産会社を回ってみる。
・本を購入して勉強する。

どれも正解だと思います。
今や情報はあふれています。
言わば、玉石混交(笑)



どれを信じるか、だれを信じるか?
自分を信じましょう!(笑)

経験したことがないこと自分を
信じ切ることは難しいですよね、
ではゴールを決めてみれば??

ゴールを決めれば、
その逆算ができるかもしれません。
なんの逆算??

・生活スタイル(おしゃれ空間、便利な間取りなど)
・定年の時にはローン完済!
・家族の笑顔
・とにかく谷町四丁目に住みたい!

なんでもよいと思いますが
世の中、お金です。(笑)
言い換えれば、生活です。
老後も考えましょう。

つまりは予算です。
予算の決め方はまたお話するとして
目的が達成できる予算を決めて

その上で全体的な流れを
事前に知っておけば、
時期であったり、予算のゴールは
購入の流れやリードタイムを
把握していれば、逆算して
事前対応することが可能になるでしょう。

予算を決めて
立地条件や希望する購入条件もある程度決めたら
いざ、物件情報の収集です。



物件情報はインターネットは
おうちのポストに入るチラシなども
手軽に入るでしょう。

ある程度めぼしがつけば
いざ、いざ!物件を内覧しにいきましょう。
物件探しのコツや
これは絶対見逃しちゃダメ!
みたいなことはまた別途お話するとして
ここでは全体的流れの話をしましょう。

【いざ!物件購入申し込み。】

いくつか物件見て、ペットショップで
子犬と目が合ってしまったように
しびれる物件に出会ったとき
申込を入れましょう。
事前に条件や予算、事前の情報収取が
出来ていれば、比較対象して
以外に物件購入を決めることができるでしょう。

【住宅ローンを組む方は事前審査】

大阪の不動産取引慣習では
申込を入れるときに資金的なエビデンスの
用意を迫られます。
現金、つまりキャッシュ!で購入する場合
問答無用に申し込みを受け入れて
もらえますが、そうでない場合は
住宅ローンの事前審査が通ってからでないと
申し込みを受け付けてもらえない場合が多いです。
ですので物件探しを始めると同時に
住宅ローン事前審査に必要な書類は
事前に集めておいたほうが段取りとしては
いいでしょう。

【いざ!売買契約】

資金の目途が立って、売主さんとの
さまざまな条件(価格や引き渡し条件など)
交渉の上、そろえばいざ、売買契約です。
契約時には手付金が必要で
手付金の額は物件価格の5%~10%が
一般的な額となります。

【住宅ローンの本申し込み??】

キャッシュ!で購入の方は
ここは飛ばしてください。

住宅ローンで購入する方は
申し込みの時に色々そろえて
申込書を書いたじゃない!と
思われるかもしれませんが、
以前に書いた申込書は”事前”です。
といっても、売買契約後
住宅ローンの本申し込みが
必要になってきます。

本申し込みといっても
事前審査が承認されていれば
安心してください!
本申し込みで審査が否決になることは
ほぼ、ないと言っていいでしょう。

事前審査は免許書のコピーや
源泉徴収票の写しなどで
審査をしますが、本申し込みは
住民票、公的収入証明などの
公的文書をもって、事実を確認し
正式回答をする作業といっても過言ではありません。
ですので、ないとは思いますが
免許書の偽造、源泉徴収票の数字の間違い
などなどがなければ、大丈夫です。

【金銭消費貸借契約??】

ここもキャッシュ!で購入する方は無視してください。
住宅ローンの本申し込みも承認が出て
引き渡し時期が決まれば次は
金銭消費貸借契約という工程になります。

これは何かというと
売買契約は物件の売買について
契約するものに対して

金銭消費貸借契約はその名の通り
住宅ローンを借りる人と資金を融資する
金融機関がお金の貸し借りを約する契約になります。
こちらの作業は金融機関の営業日、
つまり平日になり、所要時間も
いろんな説明や質疑応答もあることを
考えると、所要時間は約2時間は
見ておいてください。

平日ですので仕事を休むか
お仕事先を相談して時間の融通を
する必要があることを
事前に知っておいてください。

【決済??】

つまり、住宅ローンの実行や
資金をやりとりし、物件の引き渡され
所有権を売主から買主へ移転することを
不動産業界では決済と呼びます。

この決済は資金を支払う
買主の指定する金融機関、
多くは買主が使う住宅ローンをつかう
金融機関なります。
金融機関で執り行うのでこちらも
平日にしかできないので
勤務先と相談する必要があります。

所要時間としてはこちらも
2時間前後は見ておいた方が良いでしょう。

この決済が終われば、売主様より
住宅の鍵が引き渡され
登記上も売主から買主に所有権が移転して
買主様は晴れて、
持ち家のオーナーになることになります。

売買契約からこの決済までの
時間は約1か月程度と思って頂いて
いいともいます。

現金購入の場合は売主様の都合によりますが
住宅ローン等がないので2週間程度で
決済の流れになります。

ここにリフォームやリノベーション、
お買い換えなどの特別な事情などが絡むと
また若干流れがかわることもありますので
物件探しの不動産会社にゴールを共有し
全体の流れやリードタイムをしっかり
確認しておくことで
ギリギリになって難しいことの
決断に迫れたり、焦って決めてしまって後悔…。
なんて事がないよう

この全体の流れを知っておくことで
特に時期的なことをゴールセッティングしている方は
この工程をしっかり見据えて
物件探しをすることが、気持ちよく
ゴールテープを切れる秘訣といって良いでしょう。



住宅探しは事前の準備や予備知識を得ておくことで
理想の階段を上る楽しいイベントです。
自分のセッティングしたゴールに
近づいていくんです!

是非、楽しみながら
ペットショップで運命の出会いに
めぐり合えるような、
そして色々ペットと楽しい生活の為に
いろいろと買い揃えていくような
そんな楽しい時間にしてもらいたいなと思います。







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