不動産購入Q&A

不動産または不動産取引についてのQ&A

不動産(中古マンション等)の取引に関してはその金額が大きいので、
大抵の皆様は生涯の内そう何度も取引をすることはないと思います。

その為不動産取引(中古マンション等)に関してそんなに詳しい知識をお持ちの方も少ないと思います。
しかし不動産(中古マンション等)を売ったり、買ったりするには非常に大金が動きますし、
不動産取引で失敗しても取引の相手方がいますので取り消すことは難しいですし、
取引金額も大きいので人生において非常にその影響は大きなものになります。

その為不動産(中古マンション等)の取引に関しては正しい知識を持って取引をすることが大切です。
正しい知識を持って取引するとのしないのでは大きな差がでます。
そこで大阪市中古マンションリンクでは不動産取引Q&Aコーナーでは実際の取引で経験したことを元に、
出来るだけ一般の方にも分かりやすくご質問に対してご案内しております。
掲載している質問以外に不動産取引(中古マンション等)にてご不明なことがあれば、
お問い合わせメールフォームからご質問ください、出来るだけ分かりやすくお応え致します。

Q1
不動産を取引する時の”一般媒介”と”専任媒介”とはどう違うのですか?
A1

不動産を媒介(間に立ってとりもつこと)には3つの形態があります。

1. 一般媒介契約

依頼する不動産会社を1社に限定しない委任形態で、1社に依頼したまま、重ねて別の1社に依頼してもよいというものです。別の会社に依頼したときに、そのことを以前から依頼している会社に告知するかどうかによりさらに2種類に分かれます。告知するものを「明示型」、告知しなくていいものを「非明示型」と呼んで区別しています。

2. 専任媒介契約

依頼する不動産会社を1社に限定しつつ、依頼者自らが取引相手を探すことが自由であるという委任形態です。

3. 専属専任媒介契約

依頼者が依頼する不動産会社を1社に限定し、しかも依頼者自らが取引相手を探すことができないという委任形態です。全面的に不動産会社に任せることになるので、不動産会社の側も成約に向けて安心して活動ができる反面、依頼者に対する責任が重くなります。

参考コメント

物件を買う時には欲しいと思った業者の取引形態はあまり考えなくてもいいと思いますが、物件を売るときには、売却を依頼する業者の媒介形態をどれにするか慎重に考えたほうがよいでしょう。3つある取引形態にはそれぞれ一長一短あります。専任媒介と専属専任媒介は大きな違いは自分で買い手を探して良いかということになります。 一般のお客様は買い手を自分で探すということは難しいかと思いますので専属専任媒介でよいと思いますが、ご近所、親戚などの身近にもしかしたら買ってくれるかもしれないという人がいるなら専任媒介契約にしておくのが妥当だと思います。自分で買い手を見つけた際はもちろん仲介手数料はいりませんが、媒介を依頼した不動産会社には今まで使った広告費などは請求される場合がありますので、契約をする前に媒介契約書をよく目を通すことをお勧めします。一般媒介と専属専任媒介では一般媒介媒介契約では依頼不動産会社を複数依頼することが出来ます。しかし、反面依頼された不動産会社はすべての不動産会社ではないですが、あまり力を入れて販売しません。力をいれて販売しているうちに他の不動産会社に先に契約されるかもしれないからです。専属専任媒介を依頼された不動産会社は責任もともないますのでかなり力を入れて販売をします。反面一社にしか依頼できないため、物件を告知するという意味で間口が狭くなってしまします。しかし、今はネットなどのネットワークが広まっていますので信頼できる不動産会社と出会えたら専属専任媒介契約をお勧めします。

Q2
不動産業界の悪しき慣習とはどんなものですか?(非公開物件が出る理由)
A2

根源は閉鎖的な体質であると考えます。

不動産業者もそして実際に不動産を探しておられるお客様も一番欲しいものは良質で新しい”不動産情報”であります。 その情報は本来なら不動産業者間で不動産情報を共有する為のネットワーク(近畿圏不動産流通機構)に情報を登録するようになっていますが、もちろんすべての不動産業者ではありませんが、例えばお客様所有の不動産の売却を依頼された不動産業者はその預かった不動産情報をネットワークに登録して売却の為広く不動産業者間に情報を提供しなければなりませんが、その不動産の売却で売却を依頼された売主からそしてその情報を独り占めし自ら販売することで得られる買主からの手数料、両方の手数料(不動産業界では”両手”と呼びます。)を得るため不動産情報をネットワーク登録をしない業者もいます。

また登録をしないまでいかないにしても、その情報を登録し”チラシ広告・ネット広告一切不可”となっている物件がかなり多いです。売主から大切な不動産の売却を依頼された不動産業者は本来の責任とは相反する行為(すべての場合がそうではなく、売主がその不動産に現在も居住中であまりチラシなどで情報を露出したくないケースなどもあります。)かと思います。

Q3
住宅ローン控除ってなんですか?
A3

政府が国民の住宅購入を促進するために所得税と住民税を還付する時限措置の税制です。

住宅ローン減税を受けられる条件

  • 返済期間が10年以上での住宅ローンで年末に残債があること。
  • 住宅を取得または増改築した日から6か月以内に住み、その年の12月31日までに居住していること。
  • 控除を受ける年の所得合計が3000万円(給与所得3336.8万円)以内であること。

住宅ローン減税を受けられる住宅の条件

  • 住宅の床面積が「一般住宅」のみ50㎡以上。
  • 住宅の2分の1以上を居住用にしている。(控除は居住用部分のみ)
  • 中古住宅の場合、築年数が木造で20年以内、耐火構造で25年以内であること。
  • 上記の期間を超える新耐震基準に適合していること。
  • 増改築の場合は工事費用が100万円を超えるもので、大規模の修繕、模様替えであること。
  • 住宅の耐震改修工事、バリアフリー改修工事、断熱改修工事も上記の対象。

住宅ローン減税概要

対象となる住宅は「一般住宅」と「認定長期優良住宅」があります。

  • 一般住宅 年末のローン残高(最高5000万円)×1%×10年間 最高で500万円が控除可能。
  • 認定長期優良住宅、年末のローン残高(最高5000万円)×1.2%×10年間 最高で600万円が控除可能。
  • 所得税で控除しきれない分は住民税から控除できますが、控除できる金額が年97500円と決められています。
  • この制度は平成25年までで平成23年からは一般住宅・認定長期優良住宅ともに1年ごとに控除対象ローン限度額が1000万円づつ下がります。

住宅ローン減税概要

住宅ローン控除はすごくいい制度でぜひ制度を利用して住宅を買いたいものです。
しかし制度があるからと言って必要ない不動産購入、リフォームをするのはお勧めいたしません。
不動産は人生にとって大きな買い物ですし、購入する時期、価格そしてご家族を交えた色々なタイミングもありますので慎重に検討するべきです。
そして税金が還付されること計算に入れて資金計画を立てるのもお勧めできません。
例え10年間税金の還付で還付されても国からのボーナスだと考え、堅実にある程度の人生設計も踏まえて購入を検討しましょう。

Q4
マンションと一戸建どっちがいいですか?
A4

一戸建てもマンションもそれぞれ一長一短ございますので、どちらが良いというよりはお客様のライフスタイル・価値観等で何を一番に重要視されるかでご選択されるのが良いかと思います。下記に当社なりの意見として一戸建て・マンションのそれぞれの良い所、悪い所を記述しておりますのでご参考にして下さい。

広さ・価格

(一戸建て) 広さという観点でみると同じ予算なら一戸建てのほうが広いかと思います。

(マンション)同じ予算ならマンションの方が狭くなると思います。

快適性

(一戸建て)マンションとは違い独立した土地に建物を建てるので上下階、左右の住戸の生活音などを気にすることなく、しかも日当り、通風などもマンションより優れています。しかし購入時に角地かどうか、接道条件などにより大きく条件は違ってきます。それと都市部では平屋というのは現実難しいと思いますので、”段差”・”階段”などで完全なバリアフリーは望めません。特に大阪市内、近郊都市でいうと同じ予算で探すならばおそらく3階建てになるかと思いますので階段の上がり下がりはしんどい面があります。特にお年を召されてからは非常にこんなかと思います。

(マンション)一戸建てに比べて広さでは負けてしまいますが、マンションはワンフロアですので段差、階段がなく、特に築浅の物件では”バリアフリー”になっていますので小さいお子様、高齢の同居者がいらっしゃる方には大変快適に便利良くお住まい頂けます。そして高層階になれば眺望、解放感は一戸建てでは得られない快適性を得られます。反面建物自体は共同建物になりますので上下階、左右お隣の生活音はお互いに気をつけなければなりません。

維持管理

(一戸建て) マンションとは違い一戸建てでは管理費、修繕積立金など土地が広ければ駐車場料金もいりません。しかし反面建物の維持管理はすべて自己管理、自己負担になります。とくに気をつけたいのは約10年ごとに必要な外壁・屋根修繕などにまとまった予算が必要になりますのでマンションで言う修繕積立金はご自分の管理の下で行わなければなりません。トータルするとマンションは区分所有者全員で持ち分により均等割りする分、一戸建ての方が修繕費に関しては多額になる場合もあります。

(マンション) マンションでは月々のランニングコストとして管理費、修繕積立金、車をお持ちの場合は駐車場代もかかります。その反面建物の維持管理に関して大抵の場合建物の管理に関しては管理会社に委託している場合が多いので管理費等の費用を払っていれば他人が勝手にしてくれるという手軽さもあります。しかし自分の資産を他人に管理してもらっている以上管理会社の管理にも注意することも大切です。

参考コメント

まだまだ比較対象する点はありますが、生活も維持管理も気軽に便利良くお住まいになりたい方はマンション、維持管理も計画的に自主管理し広さを優先し気兼ねなく快適にお住まいを望まれるなら一戸建てというようなアドバイスが出来ると思います。いずれにせよ大きな買い物ですし、やっぱりあっちがよかったと言うわけにはいかないのでご家族とよく相談し判断されることが大切だと思います。

Q5
住宅ローンで固定金利と変動金利どちらがいい!?
Q5

すごくシンプルに結論から申し上げると、下記のようになると思います。

  • 長期間かけてゆっくり計画的に住宅ローンを返済していきたいという方は固定金利。
  • 短期間でドンドン繰り上げ返済をし出来るだけ早期に返済し完済したいという方は変動金利。

変動金利の特徴は一番に固定金利より金利が安いということです。 しかし変動金利は一年に2回短期プライムレートをもとに金利の見直しが行われます。そして金利の変動による住宅ローンの支払額にもルールがあって5年間は住宅ローンの支払額は一定で元本と利息の割合だけが変わり、金利の変動により次の支払額は上下1.25倍以上は変動しません。 金利が下がれば支払額の元本の比率が上がりいいのですが、急激に5年間で金利が上昇すると住宅ローン支払額の利息の割合が高くなり元本がなかなか減らない可能性があります。 固定金利は文字通り一度住宅ローンを組むと完済まで金利、返済額が変わりません。 反面変動金利より金利は割高です。

一概には言えませんが、景気が上昇すれば金利は上昇し、景気が下降すれば金利も下降します。 そう単純なことではありませんが景気上昇が見込まれるときは「固定金利」景気が下降すると見込まれるときは「変動金利」ということになると思います。

しかしどちらがいいかとのは難しい問題です。数字にしてみると 3000万円借り入れした場合 ・変動金利 優遇金利後 1.475% 月々支払 91,488円(内元本54,613円)総支払約3842万円 ・固定金利 3.0% 月々支払 115,455円(内元本40,455円)総支払 約4849万円 という結果になります。

もちろん変動金利は平均して1.475%だったという話になりますが、変動金利は支払額は月額約23,000円安いのに安いのに内元本は約14000円多く返済出来る。総支払に至っては約1000万円近く総支払が違います。 かといって絶対変動が絶対良いわけではありません、難しい問題です。変動金利と固定金利半分ずつミックスしてローンを組む方法もあります。 そして住宅ローンを組む金額によっても違うと思いますので簡単に返済額が安い変動金利を選んでしまうのではなく、お客様ライフスタイル、生涯設計等も勘案して慎重に選択をお勧めします。

Q6
申し込みから物件引き渡しまでの流れを教えて下さい。
Q6

中古マンションのご見学を頂き、気に入った物件が見つかりますと、次のような流れになります。

購入申込書ご記入

当社が契約に向けて売主様へ諸条件を交渉いたします。

住宅ローン事前審査(住宅ローンを組む場合)

お客様のご条件などをお伺いし、条件の良い金融機関数社を当たります。

ご契約及び手付金のお支払い

手付金は物件金額の1割前後が相場です」。

住宅ローン本申込み(住宅ローンを組む場合)

住宅ローンの正式なお申込みです。

金銭消費貸借契約

金融機関とお客様との住宅ローン契約です。

最終代金及び諸費用精算(住宅ローン実行)

各費用をお支払いいただき、鍵渡しとなります。

お引越し

Q7
中古マンション購入の諸費用はどんなものがかかりますか?
A7

中古マンション購入には一般的に下記の費用がかかります。

  • 登記費用(所有権等の権利の登記、登録免許税、司法書士への報酬等)
  • 固定資産税、管理費等の精算。
    (売り主様が先払いしている費用を引き渡し日より日割りにてご清算)
  • 仲介手数料
  • 火災保険料(任意)
  • 住宅を取得または増改築した日から6か月以内に住み、その年の12月31日までに居住していること。
  • 控除を受ける年の所得合計が3000万円(給与所得3336.8万円)以内であること。

住宅ローンを組む場合は、加えて下記の費用がかかります。

  • 保証料(金融機関保証会社へ支払う保証料)
  • 事務手数料(金融機関への事務手数料)
  • 住宅ローン事務手数料(当社が受領する住宅ローン斡旋の手数料です)
Q8
中古マンション購入の際、保証はありますか?
A8

はい、あります。但し、すべての場合にあるわけではありません。

多くの場合は1ヶ月から3ヶ月位の保証期間で、下記に限定されます。

  • シロアリ
  • 給排水管の保証
  • 雨漏り、水漏れ

但し中古マンションの売り主が宅地建物取引業者である場合は
2年間の瑕疵担保責任を追うことが義務付けされております。
詳しくは担当にお問い合わせください。

尚、傷汚れに関しては基本的には現状でのお引き渡しになります。

Q9
照明、エアコンなどは付きますか?
A9

基本的には付きません。

現在付いているもので買い主が望み、売り主が認めれば
付いているもの(エアコン、照明、カーテン等)を引き受けることができます。
反対に必要ないものは撤去を求めることができます。

Q10
お部屋のクリーニングなどはしてもらえますか?
A10

原則、現状でのお引き渡しとなり、クリーニング、リフォームをする場合は買い主様のご負担となります。

当社にてクリーニンング、リフォームも承りますので担当にご相談ください。

Q11
住宅ローンは自分で手続きをするのでしょうか?
A11

当社にて斡旋させていただきます。

お客様のライフスタイルをお伺いし、中古マンション購入の際の
住宅ローン変動金利、固定金利、ミックス型等、
多様化する住宅ローン商品をアドバイスさせて頂き、優遇金利などの諸条件も
当社取引金融機関への折衝担当させて頂きます。
またリフォーム、リノベーションをする際の工事代金も含めた住宅ローンのご相談も承っております。
相談は無料となっておりますのでどうぞお気軽にお問い合わせください。

Q12
リフォームの相談はできますか?
A12

はい、承ります。

当社では社内のリフォームモデルルームをご用意しており、
そのモデルルームで体感いただきながらお客様のご要望をお伺い
一部、または全体のリフォームからリノベーション までご相談を承りし
物件ご内覧にもリフォーム担当者が同行し、
リフォーム、リノベーション工事のアドバイスをさせて頂きます。
小額~数百万のリフォームローンも承りますので詳しくは担当にご相談ください。

Q13
カードローン、頭金がない、自営業者等の条件でも住宅ローンは組めますか?
A13

まずはご相談ください。

まずは詳しいお話をお伺いし、住宅ローンアドバイザーとして取引銀行(東京三菱UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行、関西アーバン銀行、ゆうちょ銀行、フラット35他)に直接折衝し、
お客様にとって最良の融資条件を引き出せるよう相談させて頂きます。

但し、不正な行為相談(各証明書偽造、現金キャッシュバック等)には当社は一切相談は承れませんのでありからずご了承ください。